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地产|物业管理： 因科技，得规模，以服务

中信证券研究

文丨陈聪 张全国

本文主要聚焦科技应用对物业管理行业的改变。我们认为，科技应用不仅带来降本增效，拓展增值服务，更有可能成为日后科技塑造新居住形态的重要实践者。我们维持行业“强于大市”的投资评级，看好品牌实力强劲，具备一定规模，有意愿加大科技应用相关投入，有可能推动完整增值服务体系建设的公司。

▍科技应用提高人均在管面积，也带来规模经济。

作为一个劳动密集型行业，科技正在不断优化和释放物业管理公司的人力资源，企业从而得以在不显著降低服务满意度的同时持续增加人均在管面积，从而有效化解了单位人工成本上涨的行业性压力。而科技应用需要一个成果识别和推广中心，需要总部持续的运维投入，也决定了物业管理公司不会“小而美”，规模经济成为现实。

▍科技应用创造和优化增值服务，也便利基础服务提价和优胜劣汰。

科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源，使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。我们也注意到，地方政府透过如“北京业主”App等手段支持这一变化。

▍科技巨头逐渐重视，物管公司持续投入，期待居住体验颠覆性升级。

由于技术有待进步，物业费偏低，过去开发商重资源获取却不重居住体验，相比通讯、购物、娱乐和出行，居住领域在过去十多年变化最少。时至今日，腾讯等科技巨头开始重视智慧社区的发展前景。各大物业管理公司也纷纷加大科技投入。我们相信，5G时代可能迎来的居住颠覆性变化，物业管理公司将扮演重要角色。

▍科技投入强化物业管理公司竞争力。

科技投入在战术上是划算的，在战略上则有助于品牌巩固优化。例如，基于一系列假设，我们测算，绿城服务在近几年，以超过1亿元的狭义科技应用投入，获得了约5亿元的息税前收益。

▍风险提示：

科技投入效果难以定量测算的风险；过分强调替换人工导致服务满意度下降的风险；物业管理公司缺乏容纳科技人才的激励考核体系的风险。

▍未来已来，看好品质龙头。

我们认为，科技应用不仅带来降本增效，拓展增值服务，更有可能成为日后科技塑造新居住形态的重要实践者。我们维持行业“强于大市”的投资评级，看好品牌实力强劲，具备一定规模，有意愿加大科技应用相关投入，有可能推动完整增值服务体系建设的公司，推荐绿城服务，中航善达和中海物业，建议关注万科物业、保利物业、金科服务。